Khi tách thửa đất nông nghiệp, ngoài các điều kiện tách thửa đất nói chung, người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý tới diện tích tối thiểu để tách thửa.
Điều 222 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:
– Đất nông nghiệp tách thửa phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
– Thửa đất nông nghiệp không có tranh chấp; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng;
– Thửa đất nông nghiệp đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu để tách thửa.
– Điều kiện về diện tích tối thiểu là một trong các điều kiện quan trọng khi tách thửa đất, tuy nhiên đây lại là điều kiện dễ vi phạm nhất.
Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định như sau: Trường hợp tách thửa đất, ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại Khoản 1 điều này, còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
Theo đó, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp sẽ do UBND cấp tỉnh quy định và phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Điều này có nghĩa, pháp luật sẽ không quy định hạn mức diện tích tách thửa tối thiểu chung mà mỗi địa phương sẽ căn cứ vào quỹ đất và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương mình để quy định diện tích tách thửa tối thiểu riêng.
Ví dụ như tại tỉnh Tây Ninh, theo Điều 3 Quyết định 49/2024/QĐ-UBND Quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh, Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách tại địa bàn các phường thuộc thành phố Tây Ninh, thị xã và thị trấn thuộc các huyện là 500m2; tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2.
Khi làm thủ tục tách thửa đất nông nghiệp, người dân cần kiểm tra kỹ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp tại địa phương mình là bao nhiêu và đối chiếu với diện tích thửa đất mà mình định tách xem có đáp ứng được hay không.
Đối với trường hợp người sử dụng đất không đủ điều kiện tách thửa đất nông nghiệp do không đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa xảy ra khá phổ biến.
Tuy nhiên, tại Điểm a Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 có quy định: “Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề”.
Theo quy định nêu trên, nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất (mua thêm một phần thửa đất bên cạnh) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.
