Ngày 18 tháng 9 năm 2026, Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh ban hành Quyết định số 139/2026/QĐ-UBND về việc công bố điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

Quy định mới đặc biệt được quan tâm bởi người dân đang có nhu cầu tách thửa đất, phân chia đất cho con, chuyển nhượng một phần thửa đất, hợp thửa hoặc đầu tư bất động sản tại Tây Ninh.

1. Quyết định 139/2026/QĐ-UBND quy định vấn đề gì?

Quyết định 139/2026/QĐ-UBND quy định về:

Điều kiện tách thửa đất;
Điều kiện hợp thửa đất;
Diện tích tối thiểu được tách thửa;
Kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách;
Một số trường hợp đặc biệt được xem xét tách thửa;
Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất.

Phạm vi áp dụng gồm:

Đất ở;
Đất nông nghiệp;
Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
Đất thương mại, dịch vụ;
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Quy định được áp dụng trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.

2. Những ai cần quan tâm đến Quyết định 139?

Quy định này liên quan trực tiếp đến người sử dụng đất có nhu cầu:

Tách một thửa đất thành nhiều thửa;
Tách đất để chuyển nhượng;
Tách đất cho con;
Tách đất để thừa kế;
Hợp nhiều thửa đất thành một thửa;
Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất;
Phân chia quyền sử dụng đất;
Chuẩn bị đầu tư, mua bán đất có dự kiến tách thửa.

Đặc biệt, người mua đất với mục đích tách thửa, phân lô hoặc chuyển nhượng lại từng phần cần kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi giao dịch.

3. Điều kiện chung để được tách thửa đất tại Tây Ninh

Theo Quyết định 139, ngoài việc phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo Luật Đất đai và các quy định liên quan, thửa đất muốn tách còn phải đáp ứng các điều kiện riêng.

Một số điều kiện đáng chú ý gồm:

Thứ nhất, thửa đất hoặc phần thửa đất dự kiến tách chưa có thông báo thu hồi đất.

Trường hợp đã có thông báo thu hồi một phần nhưng cơ quan có thẩm quyền đã xác định rõ phạm vi, ranh giới phần bị thu hồi thì phần diện tích còn lại không bị thu hồi có thể được xem xét tách thửa.

Thứ hai, đất không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xác định, phê duyệt theo quy định.

Thứ ba, đối với đất ở, thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách phải bảo đảm khả năng tiếp giáp đường giao thông công cộng, đất do Nhà nước quản lý hoặc lối đi kết nối với đường giao thông công cộng theo quy định.

Đây là điểm rất quan trọng khi kiểm tra một lô đất trước khi quyết định mua với mục đích tách thửa.

4. Tây Ninh chia khu vực tách thửa thành Khu vực 1 và Khu vực 2

Quyết định 139 chia địa bàn tỉnh Tây Ninh thành 2 khu vực để áp dụng một số quy định về kích thước và diện tích tối thiểu đối với đất ở.

Khu vực 1

Gồm 14 phường và 20 xã được liệt kê tại Quyết định, trong đó có:

14 phường: Kiến Tường, Long An, Tân An, Khánh Hậu, Tân Ninh, Bình Minh, Ninh Thạnh, Long Hoa, Hòa Thành, Thanh Điền, Trảng Bàng, An Tịnh, Gò Dầu và Gia Lộc.

20 xã: Tân Hưng, Vĩnh Hưng, Mộc Hóa, Tân Thạnh, Thạnh Hóa, Thủ Thừa, Đông Thành, Hiệp Hòa, Hậu Nghĩa, Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc, Tân Trụ, Tầm Vu, Dương Minh Châu, Tân Châu, Tân Biên, Châu Thành và Bến Cầu.

Khu vực 2

Là 62 xã còn lại trên địa bàn tỉnh Tây Ninh ngoài các xã, phường thuộc Khu vực 1.

Vì vậy, khi kiểm tra diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Tây Ninh, không thể chỉ nhìn vào diện tích mà cần xác định chính xác thửa đất thuộc khu vực nào.

5. Kích thước tối thiểu khi tách thửa đất ở Tây Ninh

Đây là một trong những nội dung người dân và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý.

Sau khi trừ phần diện tích nằm trong chỉ giới đường đỏ và vùng phụ cận bảo vệ công trình, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải bảo đảm kích thước theo quy định.

Trường hợp đường có chỉ giới đường đỏ từ 19 m trở lên

Khu vực 1:

Chiều rộng tối thiểu: 5 m
Chiều sâu tối thiểu: 5 m

Khu vực 2:

Chiều rộng tối thiểu: 5 m
Chiều sâu tối thiểu: 15 m.

Trường hợp đường có chỉ giới đường đỏ dưới 19 m

Khu vực 1:

Chiều rộng tối thiểu: 4 m
Chiều sâu tối thiểu: 4 m

Khu vực 2:

Chiều rộng tối thiểu: 4 m
Chiều sâu tối thiểu: 15 m.

Trường hợp đường hoặc lối đi chưa quy định chỉ giới đường đỏ

Khu vực 1:

Chiều rộng tối thiểu: 4 m
Chiều sâu tối thiểu: 15 m

Khu vực 2:

Chiều rộng tối thiểu: 4 m
Chiều sâu tối thiểu: 20 m.

6. Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Tây Ninh

Theo Điều 11 của Quyết định 139/2026/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu phụ thuộc vào khu vực và loại đường giao thông tiếp giáp.

Trường hợp	Khu vực 1	Khu vực 2
Đường có chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m	45 m²	100 m²
Đường có chỉ giới đường đỏ < 19 m	36 m²	80 m²
Đường/lối đi chưa quy định chỉ giới đường đỏ	80 m²	100 m²

Các diện tích trên áp dụng cho thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách, sau khi trừ phần diện tích thuộc chỉ giới đường đỏ và vùng phụ cận bảo vệ công trình theo quy định.

Ví dụ dễ hiểu

Không nên hiểu đơn giản rằng:

“Đất ở tại Tây Ninh cứ đủ 36 m² là được tách.”

Điều kiện thực tế còn phụ thuộc vào:

Khu vực 1 hay Khu vực 2;
Đường có chỉ giới đường đỏ hay chưa;
Chỉ giới đường đỏ rộng bao nhiêu;
Chiều rộng thửa đất;
Chiều sâu thửa đất;
Khả năng tiếp giáp đường hoặc lối đi;
Quy hoạch và các điều kiện pháp lý khác.

Do đó, diện tích không phải là điều kiện duy nhất để quyết định một thửa đất có tách được hay không.

7. Tách thửa đất ở không có mặt tiền đường có được không?

Quyết định 139 có quy định trường hợp thửa đất ở không tiếp giáp trực tiếp đường giao thông công cộng nhưng người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Trường hợp này phải đáp ứng các điều kiện theo quy định, trong đó đáng chú ý là:

Thửa đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận có nguồn gốc là công nhận quyền sử dụng đất;
Thửa mới và thửa còn lại phải tiếp giáp lối đi;
Bảo đảm kích thước và diện tích tối thiểu;
Phải cắm mốc, xác định phạm vi, ranh giới lối đi trước khi tách;
Nếu sử dụng lối đi qua đất liền kề thì phải có văn bản đồng ý có chữ ký của người sử dụng đất liền kề.

Đây là nội dung đặc biệt đáng chú ý đối với những thửa đất đất trong hẻm, đất phía sau hoặc đất có nhu cầu mở lối đi.

8. Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp, Quyết định 139 quy định diện tích tối thiểu như sau:

Một số khu vực được quy định mức tối thiểu 1.000 m²

Danh sách cụ thể gồm các xã được liệt kê tại khoản 1 Điều 12 của Quyết định.

Các khu vực còn lại

Diện tích tối thiểu là:

1.000 m² đối với đất trồng lúa;
1.000 m² đối với đất rừng sản xuất;
1.000 m² đối với đất chăn nuôi tập trung;
1.000 m² đối với đất nông nghiệp khác;
500 m² đối với các loại đất nông nghiệp còn lại.

Do đó, khi mua đất nông nghiệp với mục tiêu tách thửa, cần xác định chính xác loại đất ghi trên Giấy chứng nhận trước khi tính toán phương án.

9. Quy định tách thửa đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp

Đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp:

Thửa đất mới và thửa còn lại phải tiếp giáp đường giao thông;
Chiều rộng tối thiểu: 20 m;
Chiều sâu tối thiểu: 50 m;
Diện tích tối thiểu: 2.000 m².
Trường hợp nhà đầu tư thứ cấp đề nghị tách thửa kết hợp chuyển quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đăng ký, cấp giấy chứng nhận đầu tư và thông báo cho chủ đầu tư hạ tầng dự án theo quy định.

10. Tách thửa đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Đối với đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp:

Nếu khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt thì việc tách thửa phải thực hiện theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Nếu chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải bảo đảm:

Chiều rộng tối thiểu: 10 m;
Chiều sâu tối thiểu: 50 m;
Diện tích tối thiểu: 1.000 m².

11. Quy định về hợp thửa đất

Đối với việc hợp thửa, các thửa đất đề nghị hợp phải:

Đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai và Quyết định 139;
Chưa có thông báo thu hồi đất theo quy định;
Không thuộc các khu vực bị hạn chế theo quy định;
Liền ranh giới ngoài thực địa và trên bản đồ địa chính.

Đặc biệt, trường hợp một thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng được hợp với thửa đất liền kề để tạo thành thửa mới có diện tích lớn hơn thì có thể được thực hiện theo quy định.

12. Trường hợp đặc biệt có thể được tách thửa với diện tích tối thiểu 25 m²

Một nội dung đáng chú ý trong Quyết định 139 là Điều 14 về xử lý các trường hợp khác.

Một số trường hợp được quy định gồm:

Hộ nghèo;
Hộ cận nghèo;
Người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn;
Trường hợp trước đây hiến đất hoặc đồng ý thu hồi một phần đất không yêu cầu bồi thường để sử dụng vào mục đích công cộng;
Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con;
Thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Một số trường hợp đất ở hiện hữu tiếp giáp đường giao thông công cộng nhưng không đáp ứng kích thước hoặc diện tích tối thiểu thông thường.

Đối với đất ở thuộc các trường hợp được xem xét này, thửa mới và thửa còn lại phải bảo đảm:

Chiều rộng tối thiểu: 4 m;
Chiều sâu tối thiểu: 4 m;
Diện tích tối thiểu: 25 m².

Tuy nhiên, người thuộc nhóm đối tượng này chỉ được xem xét, giải quyết tách thửa 01 lần cho từng trường hợp.

13. Quyết định 139 có kiểm soát tình trạng tự phân lô, tách thửa

Một điểm đáng chú ý đối với thị trường bất động sản là trách nhiệm của UBND cấp xã.

Quyết định yêu cầu kiểm tra, xử lý các trường hợp tách thửa không đúng quy định nhằm bảo đảm không xảy ra tình trạng lợi dụng việc tách thửa để hình thành khu dân cư tự phát mà không thực hiện đầy đủ các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường.

Điều này có ý nghĩa thực tế đối với người mua đất được quảng cáo theo kiểu:

“Mua đất lớn – cam kết tách thành nhiều nền.”

Người mua nên kiểm tra điều kiện pháp lý của từng thửa đất dự kiến hình thành, thay vì chỉ dựa vào cam kết của người bán.

14. Các giao dịch đã công chứng, chứng thực được xử lý thế nào?

Quyết định 139 có quy định chuyển tiếp:

Các giao dịch về quyền sử dụng đất có liên quan đến tách thửa, hợp thửa đã được công chứng, chứng thực đúng quy định thì tiếp tục thực hiện theo pháp luật tại thời điểm công chứng, chứng thực.

Đây là nội dung tại Điều 17 về điều khoản chuyển tiếp.

15. Quyết định 139 thay thế quy định nào?

Theo Điều 2 của Quyết định, khi có hiệu lực, Quyết định 139/2026/QĐ-UBND thay thế:

Quyết định số 49/2024/QĐ-UBND ngày 15/10/2024 của UBND tỉnh Tây Ninh;
Quyết định số 49/2024/QĐ-UBND ngày 25/10/2024 của UBND tỉnh Long An về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa.

Lưu ý: Bản dự thảo/văn bản được cung cấp trong file đang thể hiện phần ngày ban hành và ngày có hiệu lực dưới dạng để trống. Vì vậy, bài viết không tự xác định ngày hiệu lực cụ thể khi nguồn chưa thể hiện rõ.

16. Người mua đất Tây Ninh cần kiểm tra gì trước khi xuống tiền?

Nếu mua đất với mục đích tách thửa, không nên chỉ hỏi:

“Đất này bao nhiêu mét vuông?”

Mà nên kiểm tra ít nhất các yếu tố sau:

1. Loại đất trên Giấy chứng nhận

Là đất ở, đất nông nghiệp, thương mại dịch vụ hay loại đất khác?

2. Vị trí thửa đất

Thửa đất thuộc Khu vực 1 hay Khu vực 2?

3. Hiện trạng đường

Thửa đất tiếp giáp:

Đường giao thông công cộng?
Lối đi?
Đất Nhà nước quản lý?
Đường đã có chỉ giới đường đỏ hay chưa?

4. Kích thước thửa đất

Kiểm tra chiều ngang, chiều sâu sau khi trừ phần diện tích thuộc chỉ giới đường đỏ hoặc vùng phụ cận bảo vệ công trình nếu có.

5. Diện tích sau tách

Không chỉ kiểm tra diện tích thửa ban đầu mà phải tính diện tích của từng thửa sau khi tách.

6. Quy hoạch

Đặc biệt quan trọng đối với đất nông nghiệp có định hướng sử dụng đất là đất ở và các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

7. Thông báo thu hồi đất

Cần kiểm tra thửa đất có thuộc trường hợp đã có thông báo thu hồi hay không.

8. Khả năng hình thành lối đi

Nếu đất không tiếp giáp đường công cộng, phải kiểm tra điều kiện về lối đi và các yêu cầu liên quan.

17. Ý nghĩa của Quyết định 139 đối với thị trường bất động sản Tây Ninh

Quyết định 139 tạo ra một khung quy định cụ thể hơn đối với việc tách thửa, hợp thửa và xác định diện tích tối thiểu trên địa bàn tỉnh.

Đối với người dân, việc hiểu đúng quy định giúp hạn chế rủi ro khi mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc phân chia đất.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, đây là cơ sở quan trọng để đánh giá khả năng tách thửa và khai thác giá trị một thửa đất lớn.

Đặc biệt, không nên đánh giá một bất động sản chỉ dựa trên tổng diện tích. Giá trị và khả năng khai thác còn phụ thuộc vào:

Pháp lý + quy hoạch + vị trí + đường giao thông + kích thước + diện tích sau tách + khả năng tiếp cận hạ tầng.

18. Bảng tóm tắt diện tích tối thiểu tách thửa Tây Ninh

Loại đất	Diện tích tối thiểu đáng chú ý
Đất ở – Khu vực 1, đường có chỉ giới ≥19 m	45 m²
Đất ở – Khu vực 2, đường có chỉ giới ≥19 m	100 m²
Đất ở – Khu vực 1, đường có chỉ giới <19 m	36 m²
Đất ở – Khu vực 2, đường có chỉ giới <19 m	80 m²
Đất ở – đường/lối đi chưa có chỉ giới	80–100 m²
Đất nông nghiệp	500–1.000 m² tùy loại đất/khu vực
Đất khu/cụm công nghiệp	2.000 m²
Đất thương mại, dịch vụ	1.000 m² nếu chưa có quy hoạch chi tiết
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp	1.000 m² nếu chưa có quy hoạch chi tiết
Một số trường hợp đặc biệt theo Điều 14	25 m², kèm điều kiện riêng

Các mức trên chỉ là phần tóm tắt. Việc xác định một thửa đất cụ thể có đủ điều kiện tách hay không phải đối chiếu đồng thời với các điều kiện về kích thước, đường giao thông, quy hoạch, loại đất và hồ sơ pháp lý.

19. Kết luận

Quyết định 139/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tây Ninh là văn bản quan trọng đối với người sử dụng đất và thị trường bất động sản, bởi quy định cụ thể về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với nhiều nhóm đất.

Đối với người đang chuẩn bị mua đất để tách thửa, điều quan trọng nhất không phải chỉ là tìm một thửa đất có diện tích lớn, mà cần kiểm tra đồng thời:

“Đất gì – ở đâu – thuộc khu vực nào – đường nào – kích thước bao nhiêu – quy hoạch ra sao – sau khi tách còn đủ điều kiện hay không?”

Đây là cách hạn chế rủi ro khi đầu tư bất động sản và tránh trường hợp mua đất với kỳ vọng tách thửa nhưng thực tế không đủ điều kiện thực hiện.

Tải chi tiết Quyết định 139/2026/QĐ-UBND tại đây.

Bảng giá đất ở Tây Ninh năm 2026 mới nhất. Tra cứu khung giá đất ở theo Nghị quyết 49/2025/NQ-HĐND tại đây.